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“留用地”是指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例（一般为10%左右），作为征地安置另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地；“留用地”是扶持被征地农民发展集体经济的一项安置措施，是“留地安置”的产物，是在原有的单纯货币补偿基础上产生的一种“货币+实物”创新补偿方式。
01 留用地规模
截止2018年8月底，广州市留用地指标总规模为81831亩，在空间布局上呈现“大分散、小集聚”的特点。部分镇街留用地指标较多且分布相对集中，如番禺、花都的村留用地，主要沿重点发展片区分布。
广州各区中，南沙留用地总规模约20065亩，占比最大，随后是番禺和花都，三区占全市村留用地指标总规模六成左右。
截止2018年8月底，全市累计核定留用地面积81831亩，已完成兑现面积62465亩，占比76.3%，未完成兑现19366亩，其中约9090亩已选择实物留地但尚未选址，占11.11%，约9775亩正在组织用地报批材料或办理用地报批手续，占11.95%；
广州市村留用地可通过货币补偿、物业置换、安排留用地等多种兑现方式。截止2018年8月底，全市共74787亩村留用地选择以实物落地的方式兑现，占91.4%，兑现方式单一。
截止2018年8月底，全市仅四成村留用地取得建设用地批准书，占地面积35583亩。其中：总指标面积全市排名第四的增城区，已取得建设用地批准书的村留用地占地面积2508亩，占总地块21.4%。
广州市征地时采用留用地的做法最早出现在20世纪80年代初期，留用地政策在“自下而上实践”和“自上而下管控”的过程中不断完善，大致经历了“探索、停滞、实践、创新”等阶段，目前已形成较为完善的政策体系。
结合广州市留用地管理政策以及留用地土地属性，GRID整理了目前市面上主要的留用地开发模式，分析其优劣，供行业伙伴交流参考：
以村集体（或开发商）为主体，出租土地或物业，获取租金收益的模式。
村集体通过流转出让土地使用权，获得出让金+部分物业；开发商取得土地使用权证向银行融资或贷款；村集体所属物业一般由开发商返租后统一经营。
使用权流转流程示意图
政府引导村集体集中留地，并组建国资公司统一租赁村集体土地，集中开发，统一招商运营的模式。
村将集中安置区的留用地交由开发区管委会统一租用、规划、连片开发；各村与管委会签订委托经托经营保底收益合同，并按项目本级税收收益大小，由管委会设立“统筹城乡科学发展专项资金”进行奖励，当宗地年度本级税收收益的50%＞年度租金总价时：村集体收益＝年度租金总价+宗地年度本级税收收益的50%超出年度租金总价部分。
留用地收储出让后，村集体获得市场收益=土地出让金-政府市政投入成本（留用地评估价40%）。
村留用地公开出让后，土地出让金10%-30%返还村，70%-90%供村购买项目内物业；摘牌者按要求交付物业给村，余下物业正常进入市场交易，且摘牌者返租村所持物业，进行统一管理运营。
通过各地村留用地开发案例分析，GRID团队提出留用地开发模式的四个探索方向，建议引入多元主体，推动利益共享。
GRID集地宝是广州市现代城市更新产业发展中心孵化推动的城市更新产业用地资源整合平台。围绕“让城市更新更美好”这一战略使命，立足“致力成为专业的城市更新资源整合服务商”这一战略定位，提供线上平台、线下服务。针对留用地开发团队，构建“4+4”服务体系，打造线上线下服务平台，创新推动留用地开发。
项目概况：项目地处白云新城总部集聚区的中轴线核心腹，是融入广州前沿阵，临近多条规划轨道线，区位交通优良；用地性质为商业商务用地，总用地8.3万㎡，计容建筑面积共 34 万㎡。团队服务：项目前期，GRID团队受委托为村镇开展项目统筹谋划，方案编制，开发运营企业推介，辅助项目上“三资平台”，进行了全流程跟踪服务。合作模式：村企合作，土地出租40年，企业代建，物业返租，保底收益，企业40年物业运营收益。
项目概况：塘贝村留用地位于广花路西侧，项目用地性质为商业用地，用地面积14,000㎡，规划建筑面积2.4万㎡，项目作为快载体推进重点项目，规划以产业办公为主脉，孵化加速、商业服务为特色，通过导入商业性质癿核心主力门庖，搭配总部办公、孵化加速、智慧酒庖等功能。团队服务：GRID团队受委托为村开展项目前期方案编制，包括了产业定位、业态功能、开发模式、经济测算等内容，并利用自身资源进行了项目推介，目前该项目正处于企业遴选，合作模式探讨阶段。
项目概况：项目位于钟落潭镇红旗村广从路西侧，用地性质为工业用地，总用地43592㎡，规划建筑面积74482㎡；规划打造白云美业 ·智慧云仓——广州北美丽健康产业智慧分拣中心，该地块目前已办理建设用地规划许可证，土地现状已，开发条件成熟。团队服务：GRID团队受委托为村开展项目前期方案编制，包括了产业定位、业态功能、开发模式、经济测算等内容，并推介了多家企业资源与村对接。合作模式：村企合作，土地出租50年，企业代建，物业返租，保底收益，企业50年物业运营收益。
以上内容展示的仅仅是团队小部分的研究实践成果，作为全过程参与广州城市更新的5A级智库团队，时刻走在城市更新事业前沿，致力成为粤港澳大湾区城市更新领域卓越的智库·桥梁·伙伴特色型专业服务机构。
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