近日，白云区城市更新改造工作办公室和广州现代城市更新产业发展中心（GRID）共同举办了“白云区城市更新与产业融合发展研讨会”。

市更新局、市工信委、区城改办、区投促办、区科工商信局、区国规局与区发改局等政府职能部门，方圆集团、碧桂园集团等企业代表与GRID执行院长江浩、珠三角改革发展研究院副院长丘海雄、广州市城市规划设计所所长林太志参会。

本次研讨会以“城市更新的产业谋划”为核心，剖析白云区更新项目产业审核、推动实施的要点难点，提出发展建言。

江 浩

白云区城市更新与产业发展互动分析

1、白云区城市更新和产业发展这两项都有巨大的需求，城市更新的两大目标，一个是人均环境改善，一个是产业转型升级，一系列数据显示白云区城市更新正处于风口集聚的状态。

2、白云城市更新有压力，产业转型升级要出路，两者融合发展需求迫切，提出白云城市更新存在“有效筑巢”难的发展困境，白云传统产业发展对集体建设用地有较强依赖性，并总结出白云区城市更新三大痛点：产业低端，经济效益低；权属混杂，利益难协调；工改工项目少，产业谋划难落地。

3、国有建设用地与集体建设用地均是产业载体的重要组成部分，通过城市更新，集体建设用地将“大有可为”。白云区通过城市更新，能推动传统产业转型升级构建现代化产业体系，提升产业新动能。

4、改革开放四十年，白云区经历了加工时代，商贸时代、房地产时代与产业时代四个时期，目前正处于产业时代，白云区可以说是整个广州发展的缩影。

5、白云产业发展有六大特点与四大趋势：

六大特点

四大趋势

6、产业谋划先行，赋能白云城市更新，做好“产业谋划先行，部门联动分工管理”、“产业政策有效衔接，适当突破创新”、“优化土地整理供应，完善配套设施建设”、“注重产业发展专业化”四个方面，助力全区现代化大发展！

7、新时代下，白云城市更新项目产业谋划先行有大量实践案例，旧厂改造案例——白云广州设计之都等，提出甦式更新——广州不是大拆大建，是一点一点地发生变化。

1、城市更新的痛点：做什么、如何做、能否做成？

如果以蛋糕作比喻，其面临问题有四个方面：1.做什么蛋糕？（选什么产业）2.如何将蛋糕做大？（怎么把产业做大）3. 蛋糕如何切才公平合理？（如何分配才合理）4. 以后还有吗？（是否可持续）

2、建议白云产业从“腾笼换鸟” 重点转为考虑“改笼育鸟”，改笼育鸟是微改造、微升级，把产业环境改变成更好的境地；腾笼换鸟是大改造、大升级。产业先做好改笼育鸟，下一步再考虑“腾笼换鸟”。

3、建议白云对标佛山顺德、 中山古镇，注重传统产业转型升级。

4、从理论的角度回答做什么？如何做？能否做成？的问题

首先是产业选择的问题，产业集群化发展是“有心栽花花不开，无心插柳柳成荫”。政府设计一个新产业具有一定危险性，政府首先需要判断产业结构，用一系列的政策工具，财政、金融、人才政策，去实现产业的调整。

5、做产业选择，要遵从三个原则：一是条件一样，你选这个产业，必须要有一个地方做相同的产业是成功的，你和它的条件是一样的，不同的条件不能这样做。二是产业正处于上升期。成功的产业，起码十年内都是处于上升的，每年都能够增长。三是地方政府在集群发展中扮演的角色是选择集群而不是创造一个集群，着重扶持有前景的产业。

林太志

城乡统筹规划与城市更新融合发展实践

1、总结城市更新三大阶段：第一阶段 制度没有很完善，大家摸着石头过河；第二阶段 到2010年开始，各类的一些相关政策出来；第三阶段 政策更新完成后又是一个新的阶段。

2、目前正处于第二阶段，核心点是项目能不能落地，落地会给我们城市带来什么影响？政府的诉求盖过被改造方的诉求，不公正，是前几年一个显性的点，还有一个隐性的点，政府不同部门之间，管理角色不太一样，也是不同的点。规划理想很美满，但实际上做不下去。

3、总体研究对于城市更新非常关键，因为从源头开始实际上是从总体开始。城市更新总体规划是有序推进城市更新的重要抓手；是有效实施及编制相关规划的重要保障；是空港开发极为重要的基础性工作。力求通过政策引导来推进城市更新，实现土地收储，产业升级，完善配套。改善环境等目标，形成多赢局面，综合效益最大化。

黄文波  方圆城市更新产业集团 总裁

白云正在具备天地人和

1、产业需要因地制宜，结合本地特色发展定位。

2、存量土地更新改造特点：不是政府在作为，而是市场在作为，所以是市场配置资源，市场是自发形成的，政府提供招商环境和政策。

谢昊  碧桂园集团广清区域 助理总裁

三个悖论、三个建议

1、【三悖论】：城市更新和产业落地存在时间悖论、成本悖论和确定性悖论。

2、【三建议】：

对于时间悖论提出缩短时间提高供地效率的建议，清晰规范微改造可实施路径指引，加快微改造推动产业空间生产，帮助产业快速落地或周转。

对于成本悖论提出控制改造成本的建议，对于新建类，建议在审批决策、供地交款、出让金标准上都适当下调；对于改造类，区分必不可少的安全、环保底线类改造投入和锦上添花型的投入。

对于确定性悖论提出增强确定性的建议，参考基准地价而不是市场评估价来确定；工改工、工改商允许满足产业门类等基本门槛后协议出让；简化审批环节，明确审批的时间承诺，尽量把不确定性放在产业落地决策前。

叶 颖

白云区城市更新改造办公室 主任 

1、白云区是城市更新资源大区，“三旧”改造标图建库总数130.13平方公里，占全市总数的22% 。2018年在建项目14个，包括城中村全面改造、旧村微改造、旧厂房改造、老旧小区微改造、特色小镇等各类项目。

2、过去几年白云区推动了同德围片区、陈田永泰片区、黄边片区、棠涌片区的城市更新工作。从推动连片城市更新的实践可以看出，城市更新在连片谋划的过程中要注重共建共治共享。

3、白云区正按“强化政府主导，坚持规划先行、优先导入产业、公平公开选择合作企业”的要求，积极探索产业资源与用地载体的资源配置和对接机制，促进城市更新项目产业落地的健康快速发展。

4、本次研讨会紧密围绕着习近平总书记到广东视察重要讲话精神，以此推动白云低效城市更新用地高质量发展和以“绣花”功夫做好人居环境改善，可为实现“老广州、新活力”添砖加瓦。

白云区不是一张白纸，城市更新和产业转型都涌现大量需求，要充分尊重现实意愿给予引导。目前白云区大量融合正在发生，城市更新和土地收储融合，城市更新和产业转型融合，传统产业和新兴产业融合，环境改变和产业发展在融合，部门协同工作在融合等。

针对融合趋势，白云区呼吁块状政策和部门统筹联动。城市更新工作涉及面广，并不是一家部门的事。白云区的1358产业战略发展体系正在和东南西北区域发展现状融合，腾笼换鸟，改笼育鸟，需要多推动几个设计之都这样更新产业两手抓的示范项目。

通过城市更新与产业融合发展，做好有高度的产业谋划，过程中的产业引入和充分督导，真正做到产业引入，实现城乡共赢！