一是首次在市级层面出台旧村全面改造涉及成片连片整合土地及异地平衡的操作规范。通过整合土地和异地平衡方式推动旧村全面改造，破解部分旧村实施成片连片改造难度大、土地节约集约效率未充分发挥，难以实现盈亏平衡的难题。

广州市旧村全面改造项目涉及成片连片整合土地及异地平衡工作指引

为支持旧村整体改造，促进土地节约集约利用，根据省政府《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）、省委深改委《关于支持广州深化城市更新工作推进高质量发展的意见》（粤改委发〔2020〕12号）和市委市政府《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》（穗字〔2020〕10号），结合我市实际，制定本指引。

已纳入《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》（穗府办函〔2020〕66号）或城市更新储备库的旧村全面改造项目，且符合以下条件的，可按本指引开展整合土地和异地平衡工作。

（一）整合土地。

已纳入旧村全面改造范围，因用地和规划条件限制无法实现盈亏平衡，或涉及重点区域、重要地段、重要节点，或需要成片连片统筹的项目，可通过改造主体整合收购邻近的国有建设用地（闲置土地除外）或将政府储备用地与村集体用地（国有性质、有建设用地合法来源文件）置换，实现节约集约用地。

整合收购或进行置换的用地，原则上应在本行政村（或转制社区）范围内，且实施时应符合国土空间总体规划（土地利用总体规划和城市总体规划）；不符合标图建库条件的，只能用于复建安置和公益设施建设。

（二）异地平衡。

对于受白云国际机场、白云山、生态与水源保护、军事用地、历史文化保护等特殊控制区影响，且无法通过整合土地实现盈亏平衡的旧村全面改造项目，可采取联动改造、储备用地支持等方式进行异地平衡。

异地平衡以区内平衡为主。越秀区旧村全面改造项目可以跨区平衡，其他行政区旧村全面改造项目涉及国家、省重点项目、全市重大项目和两区毗邻片区需要同步改造类的项目确实无法实现盈亏平衡的，也可以跨区平衡。各区跨区平衡项目应当提请市政府同意。

涉及跨区平衡的，异地承接地块优先承接产业（商业、办公等）开发，且需符合所在区的有关产业政策要求。

1.收购。

整合收购的用地（不含边角地、插花地、夹心地）原则上不超过整合收购前改造范围总用地面积的10%。整合收购可按旧村庄、旧城镇有关成本核算办法计算改造成本；也可参照《广州市深入推进城市更新工作实施细则》（穗府办规〔2019〕5号）关于收回国有旧厂房整宗土地的补偿标准计算改造成本；涉及旧城镇的，也可参照《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（穗府规〔2017〕18号）的补偿标准计算改造成本。

整合收购的用地可由改造主体凭收购协议、项目实施方案及批复等文件，在完成上盖物拆除并注销原有不动产权证后，由改造主体一并实施改造。

2.置换。

与政府储备用地置换的原村集体用地，属国有建设用地的可直接置换；属集体建设用地的，应由村集体经济组织按规定办理集体建设用地转为国有建设用地手续后置换。置换前双方均应完成上盖物的拆除、原有不动产权证的注销和土地平整。

用地置换时，地块价值原则上参照《广州市深入推进城市更新工作实施细则》（穗府办规〔2019〕5号）收回国有旧厂整宗土地的补偿标准，由区政府依法组织评估。已完成储备的用地，评估价值不低于土地储备成本。涉及市本级土地储备用地的，评估结果应经市土地储备机构同意。置换用地的评估价存在差异时，由区政府组织置换用地双方协商一致。

置换后的用地作为调入地块一并纳入旧村实施改造，原村集体用地作为调出地块不纳入旧村改造范围。涉及标图建库范围调整的，由标图建库主管部门按规定办理。

（二）异地平衡。

1.联动改造。

符合本指引第一（二）条要求的旧村全面改造项目，优先选择同一改造主体的其他“三旧”改造项目或建设用地实施联动改造，统一编制片区策划方案和控制性详细规划修改方案，将不能在本村权属范围内平衡的开发权益（经依法批准的旧村全面改造项目中的融资和复建安置建筑面积），按“价值相当”的原则转移至其他“三旧”改造项目或建设用地上。

原则上村民和村集体的安置房在本村权属用地上安置，融资建筑面积可进行开发权益转移。经村集体经济组织依法表决同意将村民和村集体安置房转为国有性质的，也可进行开发权益转移。由区政府依法组织，按提交有审批权机构审议项目实施方案前12个月内的市场评估价，测算转移的开发权益价值并折算为平衡地块需承接的建筑面积。

2.储备用地支持。

采取储备用地支持，应优先使用区本级的储备用地；若区本级的储备用地不足的，可按程序申请市本级储备用地。使用区本级储备用地，经区政府按程序审定后，由区土地储备机构提供；使用市本级储备用地，由区政府向市政府提出申请，按程序审定后，由市土地储备机构提供。

经改造村属地区政府组织摸查、测算、评估后确需使用储备用地作为融资地块平衡改造成本的，应先取得土地储备机构的同意意见。涉及使用区本级储备用地的，应由属地区政府选取辖区内符合规划的储备地块纳入旧村改造实施范围；涉及使用市本级储备用地的，应由市城市更新主管部门选取符合规划的储备用地纳入旧村改造实施范围。

经有审批权的机构按规定批复项目实施方案后，由有出让权的规划和自然资源主管部门将旧村改造项目和储备用地整体按土地出让评估技术规范组织委托评估，通过招标、拍卖、挂牌等公开出让方式确定中标人、竞得人，并与中标人、竞得人签订土地使用权出让合同。土地出让金按公开出让的实际成交价计收。市、区土地出让收入的分配，使用市本级储备用地的视为市全部投资并由区实施的项目，使用区本级储备用地的视为由区全部投资并实施的项目，按照现行关于广州市改革优化土地储备市区联动机制方案的有关规定执行。

使用储备用地用作复建安置和公益设施的，可以通过划拨或协议出让方式供应土地，土地综合开发费或土地出让金按我市有关规定执行。

改造用地办理确权登记前，土地储备机构、村集体经济组织等权利人应分别办理改造用地范围内储备用地、集体土地使用权及上盖物所有权注销手续。

三、审批程序

（一）整合土地。

由区政府负责组织编制整合土地的专章内容（含必要性、可行性论证），按程序纳入片区策划方案、控制性详细规划修改方案和项目实施方案，报有审批权的机构同意后实施。

（二）异地平衡。

由政府负责组织编制异地平衡的专章内容（含必要性、可行性论证），按程序纳入片区策划方案、控制性详细规划修改方案和项目实施方案，报有审批权的机构同意后实施。其中，位于同一行政区的联动改造或者采用区本级储备用地支持的异地平衡项目，由属地区政府负责组织编制；位于不同行政区的联动改造或采用市本级储备用地支持的异地平衡项目，由市城市更新主管部门负责组织编制。

四、其他

（一）黄埔区、南沙区、增城区、广州空港经济区等有市级审批权的区参照本指引规定执行。

（二）本指引自印发之日起施行，有效期5年。

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