智库推动 | GRID天域广湾研究谋划推动东莞工改工项目全流程解决方案
2019年9月，广东省发布了《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019－2021年）》，“工改工”项目改造总任务为30000亩，其中分配给东莞的任务为8500亩，占全省的28.33%，其次是佛山8000亩，占全省的26.67%。两个制造业城市的任务占了全省超一半的指标任务。
广东省“工改工”改造项目改造任务分配情况表
（2019-2021年）
在《行动方案》指导下，东莞市也为自己设定了一个三年行动计划。从2020年起，以低效镇村工业园改造为核心，实施“工改工”三年行动计划，力争三年完成“工改工”拆除整理30000亩，开工建设产业用房2000万平方米以上。
截止至2021年6月15日，东莞市共发布前期服务商招引结果公示307个，总面积10690.86公顷。
前期服务商招引项目空间分布
近三年从改造面积来看，商住类、综合类较多，传统产业类最少，只占2%。
近三年前期服务商招引项目更新方向面积统计（三位：公顷）
2021年已过半，“工改工”任务依然艰巨，按照“工改工”三年行动计划，2022年底将完成“工改工”拆除整理30000亩。2020年：全市下达的任务是7500亩，实际完成量为8742亩，超额完成16.5%。任务总体完成，但镇街完成度差异大，9镇超额完成30%。2021年：作为东莞“工改工”城市更新三年行动计划的第二年，须完成“工改工”整备、拆除 10000 亩以上。按镇街分解的任务加总达到11250亩，较2020年任务量提升30%。2022年：任务将会继续提升。按前两年的任务量加总来看，预期2022年“工改工”任务将会进一步加大。由此可见，工改工的任务依然艰巨，近两年内，工改工项目的推进依然是城市更新的主旋律。而且，根据东府【2020】24号文件，建立“工改工”与“工改商住”挂钩联动机制，因此，对于想要入驻东莞城市更新的开发主体们，产业运营资源将是政府考量的重要因素。
天域广湾团队梳理了东莞市城市更新旧厂改造最新政策，罗列出”工改M1及工改M0”两个方向，政策规定的重点、要点。
城市更新项目流程复杂，涉及部门较多，时间跨度较长，推进重点不仅仅在于技术方案审批难，还体现在项目统筹推进难，需要有城市更新经验丰富的第三方辅助改造主体进行整个项目的统筹推进，包括流程把控、多方协调、方案审查、资源整合等，着重点在于：
01 整体统筹
02 技术统筹
城市更新项目技术知识覆盖广，要高度把控整体技术路线，需要为项目制定全流程的工作部署、技术协同管理和统筹专业报告编制，特别是项目的产业发展定位、土地整备及经济测算，作为改造主体最为关心的部分，前期详尽、准确的产业定位及经济测算是项目顺利推进的基础，能够为项目提供决策支持，技术统筹着重点在于：
城市更新产业地产（工改工）项目因其产业导向的天然属性，一般都要求开发单位按要求保证较高的自持物业比例，可售部分如配套宿舍也基本都有捆绑销售的要求（比如配套宿舍与工业楼宇捆绑销售），特别是村级工业用地物业，如果土地不进行流转或者转国有，物业甚至不允许进行分割销售，因此对于产业地产（工改工）项目而言，最大的难点就在于自持物业部分的增值运营和可售物业部分的销售去化问题，而成熟的开发建设和运营团队自然就成为项目能否实现可观收益的重中之重。
目前仍有很多园区仍然沿袭只依靠补贴、低成本吸引企业项目投资；以广告招商、行业协会招商、活动招商、中介渠道招商、地推扫楼式招商等“大水漫灌”的传统招商方式来招引企业入驻，随着各地园区的不断发展变得越发难以为继，效益越来越低、竞争力越来越弱，不具有可持续性。因此，在项目前期启动阶段需要对项目进行前置招商，结合政府对于项目的招商要求，梳理招商意向企业名录，优先遴选能够满足政府要求指标的品牌企业与大IP资源，招商工作的前置，可以为政府及投资方增加信心，有利于项目的顺利推动，招商的重点工作在于：
天域广湾下设策划部、咨询部、规划部、研究部、产业部等部门，对城市更新进行全方位研究实践，针对东莞“工改工”改造在：四方面创新有效推动，在政策基础之下可为客户定制项目推进方案，特别是产业部，可结合具体项目进行资源整合，对村可整合开发合作企业，对开发主体可整合招商资源。
天域广湾研究部秉持“顶天立地做研究，让研究更有价值”的初心，为各级政府、多方企业提供实务调研、政策研究、战略规划、产业地图等服务，致力于打造粤港澳大湾区城市更新与产业发展领域的“智囊团”。
咨询部是天域广湾智库的核心组成，拥有一支能文能武的实战型专业技术团队。依托丰富的实践经验，为村集体、企业提供包括技术统筹、资产盘活、旧改推动、政策申报等一系列专业咨询服务，加快推动项目落地。
策划部立足区域基因，承接上位规划，把握经济态势，提供产业发展全生命周期的顶层设计。对项目战略高度、发展定位、产业选择、空间布局、产品组合、招商运营等做出专业的发展指引，谋划推动项目落地实施。“五位一体”创新推动模式是策划部片区谋划、产业策划、产品策划、运营策划四个业务板块方案的基础模型，针对业务板块的不同需求，结构及内容会进行相应的演变 。
规划部具备传统甲级设计院的技术优势，共谋区域概念规划准确把区域未来发展方向，主导片区土地整备提高城市土地利用效率，参与改造设计旧村、旧厂房激活城市旧载体空间，具有丰富的城市更新项目实操经验（合作伙伴：中元设计）
产业部以实际项目载体为基础，针对项目定位设计招商策略路径，编制招商运营方案，提出项目运营的发展策略建议，推动政府端口交流、认可，组建招商运营团队，根据项目定位整合行业资源导入，梳理产业招商名录，逐步对目标项目引入特色资源，推动相关客户招商落户。
湾区城市更新产业联盟，聚焦重点行业及趋势的招商
多渠道招商+推广活动，最大化开拓招商资源、打响园区品牌
天域广湾以广东省三旧改造协会理事单位——广州市现代城市更新产业发展中心团队作为技术支撑，团队通过十多年积累的政策研究、项目实操的经验优势，以有效的合作机制来凝聚、整合政府、各行业协会力量，搭建桥梁，开展交流，传递信息，表达城市更新行业愿景和高度，整合资源，促进对接，联合政府招商及推动项目落地，实现优势互补，取得项目合作效果，共同推动城市更新，辅助项目落地，协创行业生态。
在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过改变功能、整饰修缮、完善公共设施等方式对“旧厂房” 进行综合整治，以达到老旧载体满足新时代产业发展需求。
01 《广州联合交易园改造》—广州市第一批“退二进三”旧厂房改造
项目位于广州市海珠区新港西路82号，紧邻中山大学地铁站，用地面积约166000平方米，建筑面积约366000平方米。广州联合交易园（新港西路82号）荣获2014年全国优秀勘察设计二等奖，广州市“退二进三”和“三旧”改造项目的标志性工程，广州市规模最大的旧厂房升级改造项目。
02 《草芳围2号动漫文化科技创意园项目》——越秀区“硅楼”计划下的旧楼危改项目
该项目位于广州市海珠区草芳围2号，用地面积约10000平方米，建筑面积约19000平方米。本案以“修旧如旧”、“建新如故”为原则，旧建筑、新内涵、打造广州动漫文化名片；将工业建筑改造为一个共享乐趣的”动漫Fun围“，一个多维度的商业空间。
以拆除重建方式对“旧厂房”用地进行再开发，从项目改造申报→实施方案编制→建筑规划设计→ 产业招商，GRID可提供全流程一站式服务。
01 《广州某音响科技旧厂房改造》
基本概况：项目位于位白云区西部，民科园-白云工业园内西北侧。更新范围用地面积约1.9万㎡。工作成效：天域广湾团队一个月即形成改造实施方案，并与白云工业园、区更新部门进行了多轮沟通交流，协助园区纳入城市更新年度计划。
02 “某省属国企旧厂盘活项目”—— 某省属国企首个旧改实施项目
基本概况：项目位于黄埔区，用地规模32509㎡，GRID团队对广州市国有旧厂房改造政策及黄埔区相关政策进行研究，结合地块条件、企业诉求，提出项目效益最大化且可落地的工改路径。服务内容：编制产业策划方案、概念规划设计方案、投资收益对比分析、甄选匹配多家投资、运营合作资源，积极促成双方合作。
天域广湾产业发展（东莞）有限公司是由GRID与广东广湾城市更新有限公司共同孵化的以产业策划、资源导入为特色的大湾区专业第三方前期综合服务机构，专注于东莞区域，针对东莞城市更新与产业发展的大机遇，聚焦政策研究、产业策划、项目落地、产业招商，推动城市发展。天域广湾拥有一支专业的团队，熟悉城市更新和城市规划、有实际项目统筹经验和成功案例，有专家委员和产业联盟的助力。实施一对一专家跟进对接，从土地信息到规划查询、项目对接，招商信息到产业硏判、合作促成，全程顾问及跟踪服务，助力企业发展供需资源对接合作和项目落地。
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