从2007年56号文、78号文落地，宣告三旧改造开始，一直延续到现在，广州城市更新摇摇摆摆走了15年。先后经历了“先行先试、需求爆发”，“应储尽储、旧改受抑”，“适度放开、重视产业”和“产城融合、常态更新”四个发展阶段。

江浩院长表示：“广州城市更新的探索实践一直走在国内前列，即便是摇摇摆摆前行，广州在全国来讲都是算是领先的，因为没有哪个城市像广州这样完全地经历了整个产业的周期。”在这过程中，政策体系正在不断完善，“到现在开始可能才进入一个有机更新，但是总体看出政府的统筹力度越来越强。”

在粤港澳大湾区的整体规划下和“一带一路”的国家战略实施下，广州正在经历一场由内而外轻重同步的城市更新和产业转型，而且广州这个城市经济韧性增长在于产业创新、城市更新组织创新和企业创新等等多维度的创新发展。

在这个时代背景下，江浩院长研判广州的城市更新有四大发展趋势：一是广州进入产业时代，链长制工作正在推动新旧产能转型集聚，以研带产、以商带工、产商融合、 两业(服务业和制造业)融合、南北融合是新趋势；二是城市更新进入调整期，“稳”字当头，旧村改造更稳妥融入片区改造，以招促改是重点；三是城市更新需要客观评价，需要把握节奏、快慢相宜、大小结合、国民融合、软硬兼修；四是村镇工业集聚区、专业市场等产业快载体，通过深度谋划将形成更多主题产业园区。

据调查，就公众满意度来说，90%的公众对城市更新的工作满意，在政策宣传、配套完善、古树保护、文化传承等方面存在不同意见。

广州开始注重更新评价，如何构建广州的城市更新评价体系？江浩院长从专业的角度给出建议：我们提出构建城市更新综合评价体系，以三大数据来源、三大评价思路、三大指标体系形成了“3+3+3”的综合效益评价体系，囊括了5大一级指标、12个二级指标和55个三级指标。

先拿广州与其他城市横向比较。和全国6大城市对比，广州市城市更新的工作力度最大、难度最多、类型最多、覆盖面最广，城市更新的政策和体系较为完善，创新提出了微改造，创新了河涌整治和散乱污场所清理整治等等生态更新举措。也就是说，广州做得比较全面，虽然没有像深圳立法，但是广州在探索城市更新的政策体系方面一直在做。与湾区8个城市比，广州城市更新投入大，完成效率低于平均值，仍需加强生态建设和传统文化保护，经济效益有待进一步提升。

广州自身纵向比较要研究2008年到2020年城市更新历程，尤其是对“十三五”期间综合效益情况的评估，包括软的硬的，比如固投有多少增长，拉入多少的世界五百强或者“独角兽”等等。他认为，广州11个区也要纵向比较，不要横向比。“比如越秀很难和黄埔区比固投，它没有太多东西可以动，但是越秀有越秀值得比的，越秀在老楼加装电梯上全国第一，这是很重要的一个指标，也就是说民生方面越秀做得比谁都多，在这上面做了很多投入。”

江浩院长指出，城市更新产业发展迫切需要智库先行，产业空间研究谋划推动一体化是趋势。他表示：“其实很多重大转型期往往是智库需要先走出来，就像一场疫情钟南山首先要发声人传人一样，包括三国鼎立的时候首先是诸葛亮先走出隆中一样，我们觉得在这个过程中需要很好的智库和商协会。”

在他看来，城市更新进入一个调整期，企业创新、组织创新，虚拟产业集群现在正在发生。数字经济背景下，智能化、数字化赋能将形成更多的虚拟产业集群。村镇工业集聚区、专业市场等等又会形成真实的主题产业园区。未来智慧招商也是有需求的，前置招商以招促改，运用大数据智慧分类，高效筛选，实现开放做大和落地转换。城市更新产业发展迫切需要智库先行。

他以GRID为例，阐述了专业人士、专业机构应该去做什么。“我们这个机构一路走过来也有15年了,我们常用‘顶天立地’来描述自己的工作。‘顶天’，指的是作为一个往省里面做更好更有格局的智库；‘立地’，也就是去做更多落地的实操项目。”

近期，GRID和广东恒建投资一起联合成立了广东未来城市产业发展中心，围绕着未来城市，从三旧改造到城市更新到未来城市，完成了一个三级跳。围绕未来城市的理论研究、产业规划、空间设计、规划调整、产业导入、投资运营等提供全链条专业服务，致力于输出湾区相关行业经验，构建顶天立地的一流智库平台。

江浩一针见血地指出：“广州如果想做一个模式，最有可能是产业空间一体化”。在他看来，“一体化”这个词还是一个很标准的词，比如国内市场一体化、欧盟一体化等等，“一体化”这个词是有国际含量的。我们提产业空间一体化是为什么？我们认为广州可以谈模式，因为广州不像很多地方做产业是一张白纸，但是广州也不是说什么都动不了。在这种情况下，我们接下来的城市更新更多是要把产业和空间放在一起去研究。

最后，面向出席本次大湾区三旧改造与产业融合发展创新论坛的大湾区“三旧”改造（城市更新）专家、同业协会、房企、金融机构、法律机构代表，江浩院长发起号召：“我相信在这个方向（产业空间一体化）上，如果在座的各位一起来合力，可能能够推出更好的广州案例、广州模式，向中央去报告我们这十几年广州模式到底有一些什么借鉴点。”