村级工业园改造主体主要涉及两个群体，一个是村集体，另外一个是园区运营商等市场主体。

从村集体的角度来看，现行政策要解决村集体关于产权合法化的诉求，需要无偿移交部分用地给政府，这很大程度降低了村集体改造的积极性。此外对物业增量的支持力度有限，政策允许加建、扩建20%建筑面积，但前提是“具有合法手续的用地”，而实际上超九成村级工业园不具备合法手续。

另外一方面，从市场主体的角度看，村级工业园改造需要解决前期土地整备及投入资金、中期的报批报建，以及后期的运营等问题，通常村集体要求土地保留集体用地性质，对于多数民企和运营机构会存在一定融资难问题，如若改造前后租金差不够大，也就不愿意投入过多资金来进行改造。

随着城市更新政策收紧，原本纳入三年、五年计划的183条城中村内的村级工业园按照现行政策需要整村统筹，无法单独改造，加上“限拆令”下旧改政策全面收紧，载体闲置等问题愈发突出。 以荔湾区为例，全区的70个村级工业园中，67个被纳入城市更新三、五年改造计划，而59个村园尚未批复城中村改造，按照现行政策很难先行改造，甚至受旧改政策收紧的影响随之停滞，面临载体闲置、企业外迁的窘况。主要是担心先投资进行村级工业园改造，改造完成后一旦与旧改规划相冲突，可能会出现拆除重新布局等情况，造成资源的浪费。

针对一些处于成长阶段、转型阶段的产业企业提出载体空间需求，村级工业园作为最小产业存量单元和未来发展的潜力空间，为产业高质量发展提供大量“快载体”。例如番禺区的前后仓国际珠宝产业园依托珠宝产业优势，打造珠宝产业集群，已集聚超50多家企业，其中粤宝黄金集团的电商业务，预计2021年度总体销售额将超过10亿元，纳税超3000万元；海珠区同创汇依托传统服装优势，集聚了百布、FDC面料图书馆、意大利奕色服装等多家服装企业，汇聚265家时尚企业，每年实现税收超过5500万元。此外，对于之前整村改造过程中，因拆迁需要腾挪空间的企业，村级工业园也是现成的产业快载体，是稳企的好选择。