随着生产环节细分和产业生态升级，在互联网和交通运输等基础设施的支撑下，不少企业实现了内部生产环节的空间分离，也有不少企业把非主营业务交由产业链的其他专门机构承担 。

产业地产企业敏锐地抓住这样的机会，为各类中小制造企业、科创企业和轻型制造业企业，建造适合的生产空间并提供服务，这也是大湾区城市大家热议M0现代产业用地的原因。

然而，随着这些中小、科创和轻型制造企业的发展，仅靠租用房屋的方式，已经难以满足其稳健发展、资产配置和融资需求。他们提出了对生产空间的产权诉求。同时，产业地产企业也迫切需要以适当方式回笼部分前期投入资金，以便滚动开发后续项目，扩大开发经营规模并升级产业空间产品。而这些需求与传统工业用地的供应和后续管理政策并不匹配。由此，分割确权和分割转让，成为业界热切期望的政策。

《分割规定》的8项门槛可谓“八大金刚”，涵盖土地性质、空间规模、受让方条件、规划要求、补交地价、土地共有、自持比例、再次转让年限等内容。能否闯关“八大金刚”顺利实现分割，并承受相应的成本投入，对产业地产企业和受让方而言，是不小的挑战。

从空间规模、受让方条件和补交地价来看，要求受让方自身的资质条件不能太差，还要证明自己和原权利人的伙伴关系。至于产业链上复杂、多变、网状的伙伴关系，是否能通过政府部门在短短7个工作日内认定，是否能确保今天的产业链合作伙伴仍然是明日的合作伙伴，都是对政策执行者的考验。

从自持比例、再次转让年限来看，《分割规定》似乎是要避免房屋持有投资者的介入，仅希望原权利人和实际使用者直接对接并完成转让。这样的期望或许是比较理想化的目标。

如果能引入中长期资产持有者，或许是更好的选择。他们可以在资金、时间、规模上阶段性接盘已开发的产业空间，缓解供给方产业地产企业的压力，让产业地产企业集中精力搞好产品开发和日常运营工作，降低资金风险，同时他们也可以利用自身社会网络，协助吸纳更多需求方的中下企业进驻产业空间。以资产配置和管理为主营业务的中长期资产持有者，可以成为产业地产开发建设和运营服务全过程的润滑剂和增效器。