政府主导，稳定预期。政府在推进存量工业用地高质量利用方面发挥主导作用，以工业用地发展规划为指引，明确存量工业用地以“工改工”为方向；严守工业产业区块底线，加强工业用地管控，位于工业产业区块范围内的存量工业用地应严格按照工业用途规划实施建设，除公共利益需要外，禁止调整为其他用途，尤其不得调整为居住、商业等经营性用途，稳定市场各方对存量工业用地的开发预期。

有效管理，分类施策。健全存量工业用地管理模式，加强存量工业用地的信息管理，开展存量工业用地产出效益评估，坚持利益激励与倒逼促改相结合，重点推动低效工业用地改造升级、村镇工业集聚区提质增效，充分运用市场机制，鼓励土地权利人和相关市场主体积极参与，实现多方共赢。明确存量工业用地“工改工”项目产出监管要求，实施分类监管，加强监管评估工作，确保存量工业用地高质量再利用。

职责清晰，任务明确。明确各相关职能部门和镇街的职责分工，设定主要职能部门和镇街的任务目标，建立部门、镇街协同的工作机制，凝聚工作合力，确保工作稳步有序开展；加强统筹协调，加强工作调度，纳入目标任务考核范围，确保用地盘活工作取得实效。

推动存量工业用地“工改工”提质增效。2022年推动1000亩存量工业用地实施“工改工”项目；2023-2025年合计推动5000亩存量工业用地实施“工改工”项目。期间总结“工改工”试点项目经验做法，固化形成增城“工改工”模式并复制推广。

推动中小企业向工业产业区块内集聚。通过“工改工”释放土地承载空间，引进和推动工业产业区块外的制造业企业向工业产业区块内集聚，到2023年形成5个产业特色鲜明的中小企业集聚发展区，2024-2025年再新增5个产业特色鲜明的中小企业集聚发展区。通过推动中小企业集聚发展，促进产业空间布局优化、产业结构调整升级。

建立存量工业用地综合管理体系。建立责任主体清晰、评价指标合理的存量工业用地综合管理体系，至2025年，实现存量工业企业（土地）亩产效益综合评价常态化，把亩产效益综合评价结果应用作为优化存量工业用地管理的有力抓手，并加强对闲置工业用地、低效工业用地、村镇工业集聚区、政府供地项目等用地的管理，促进全社会形成提高土地产出效益共识。

推动存量工业用地产业业态升级。以国土空间规划为依据，以产业发展规划为指引，以加强管理和支持改造为抓手，通过产出效益综合评价提升企业向高端、高质量发展的责任和意识；通过大力推动“工改工”，狠抓载体建设，搭建合作平台，引进一批优质企业，带动产业结构进一步优化，上下游产业链进一步完善，产业集聚效应进一步显现，产业发展质量和效益显著提高。

推动工业片区环境改善和形象提升。加强工业建筑在满足功能使用的前提下，体现工业技术的审美要求，注重沿城市道路工业建筑空间尺度、建筑形态的把控。通过“工改工”推动工业建筑使用功能优化、设施完善，能源利用效率大幅提升，主要污染物排放量进一步减少，环境质量得到有效改善。

建设综合信息服务平台。加强全区企业和工业用地的信息化管理和服务，建设企业（土地）综合信息服务平台，通过企业和土地权属人主动填报用地信息、各业务主管部门对应上传数据、各镇街现场核查后补充数据，构建高度集成的企业（土地）综合信息全景图；同时发挥平台服务功能，为企业提供反映问题和诉求的渠道，建立企业诉求集中受理、分发处理和跟踪反馈机制，提高服务企业效率。

开展亩产效益综合评价。结合“企业（土地）综合信息服务平台”掌握的企业（土地）综合信息全景图，综合考虑亩均产出、单位能耗、研究费用支出、技改投资、各级各类认定等指标，制定存量工业用地和企业亩产效益综合评价办法，分别以地块为单位和以企业为单位，每年对存量工业用地（企业）亩产效益进行综合评价，依据综合评价得分高低排序，按3:3:3:1的比例划分A、B、C、D四档企业（土地），作为分类施策管理的基础。土地权属人未主动上传数据，或上传数据存在弄虚作假的，直接将其划入D档管理。

规范土地厂房租赁市场。在“企业（土地）综合信息服务平台”开设存量工业用地和厂房租赁信息发布和租赁行为管理功能，对存量工业用地实施“工改工”项目的租赁行为一律纳入平台管理；引导社会存量工业用地和厂房租赁信息在该平台统一发布，引导市场主体通过该平台寻找厂房租赁信息，鼓励双方租赁行为纳入平台管理，逐步对全区存量工业用地和厂房的租赁市场进行统一规范管理。

建立“工改工”试点项目推进模式。连片面积（含多宗用地合并）50亩以上存量工业用地开展“工改工”项目（含微改造项目，下同），或固定资产总投资（同一地块上各主体固定资产投资可合并计算）5亿元以上的“工改工”项目，按照“工改工”试点项目监管要求签订《项目投入产出监管协议》的，纳入增城区“工改工”试点项目。按照“带项目”实施“工改工”试点项目原则，加快储备一批招商项目参与存量工业用地“工改工”，通过“产业项目导入、推动合作开发、土地整备规划”的路径先行先试，探索并总结形成“工改工”试点项目推进模式。

推动村镇工业集聚区提质增效。充分用好《广东省村镇工业集聚区升级改造攻坚战三年行动方案（2021—2023年）》等省市相关政策，按照广州市村镇工业集聚区更新改造试点项目条件要求，推进一批区位较好、规划符合性较好的村镇工业集聚区先行先试开展“工改工”并申请纳入广州市试点项目，加大招商引资力度，强化产业项目导入，确保改造持续动力和改造经济效益。

做好基础设施配套建设和招商服务工作。加强“工改工”试点项目与城市基础设施的对接，同步开展项目周边市政道路、水电管网建设，完善项目周边居住、商业等生活服务配套，促进产城融合发展。做好人才、科技、招商等政策宣传和配套工作，大力支持“工改工”试点项目招商。

明确“工改工”产业发展导向。存量工业用地“工改工”项目，必须符合《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》《产业结构调整指导目录》《外商投资产业指导目录》等国家有关产业政策以及省、市、区相关产业政策，重点发展汽车及新能源汽车、新一代信息技术、集成电路、智能家居、食品饮料、生物医药等主导产业。

加强“工改工”产业监管审查。存量工业用地“工改工”项目以土地使用权人、用地主体、运营主体为监管对象；“工改工”项目在建筑工程设计方案审查阶段，申请加建、扩建、改建，提高容积率的，需由属地镇街对项目产业导向、预期产出效益进行审查， 并征求区行业主管部门意见；审查通过的，由属地镇街、监管对象签订《项目投入产出监管协议》，报区行业主管部门、区规划和自然资源分局、开发区企业服务局备份。按照“容缺办理、事后补齐”原则，对项目所涉审批事项实行并联申办，项目可同步向属地镇街、各业务部门提交各项审批事项申办材料。“工改工”项目招商引进企业原则上须接受区招商部门的指导和属地镇街的监督。

明确“工改工”产业监管要求。属于“工改工”试点项目的，原则上亩均税收要求位于开发区核心区的不低于50万元/亩、开发区一区多园的不低于40万元/亩、其他镇街的不低于30万元/亩。其他“工改工”项目，原则上亩均税收要求位于开发区核心区的不低于40万元/亩、开发区一区多园的不低于30万元/亩、其他镇街的不低于20万元/亩。另有项目协议约定监管要求的，按协议约定执行；另有专项产业政策确定专项监管要求的，按专项产业政策执行。

开展“工改工”履约评估监管。参照《广州市工业用地产业监管工作指引》，成立区“工改工”项目履约评估监管工作小组，开展存量工业用地“工改工”项目的履约情况评估工作，履约情况评估时可多方面考虑项目综合贡献和客观实际情况，由企业提出申请，并经区行业主管部门核实后，适当调低当年监管要求；对监管评估结果未达到《项目投入产出监管协议》及产业监管要求的，参照《广州市工业用地产业监管工作指引》相关规定及《项目投入产出监管协议》的相关约定，由区“工改工”项目履约评估监管工作小组各成员单位按职能执行。

提高容积率。存量普通工业用地在符合国土空间规划及区域产业发展政策、不改变土地用途的前提下，经批准在原用地范围内新建、改建、扩建工业项目，增加的建筑面积不再补缴土地出让价款。

厂房分割转让。“工改工”试点项目国有普通工业用地上已确权登记的产业用房，可按幢、层、间等固定界限为基本单元分割登记、转让，最小单元的建筑面积不低于500平方米；分割转让的产业用房受让主体要求和认定程序，按市的相关规定执行。产业用房分割转让的比例不超过总计容建筑面积在扣除配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积后的60%。普通工业用地内的配套行政办公及生活设施不得独立进行分割登记、转让或抵押，但可以随产业用房比例以幢、层、间等为基本单元进行分割登记、转让或抵押。产业用房及配套设施自完成分割转让不动产登记之日起5年内不得再次转让，起止时间须在不动产登记证书附注注记。

收储补偿。通过政府征收、收回（收储或挂账收储）的存量普通工业用地（不含按监管协议约定收回的用地），可以采用物业补偿、货币补偿或者物业补偿与货币补偿相结合方式对土地使用权人进行补偿。其中货币补偿按原土地用途市场评估价或有关征地标准确定土地及地上建筑物价值后，直接给予原土地使用权人货币补偿；物业补偿原则上为征收范围内回迁的标准厂房物业，补偿物业视为项目自持物业。具体补偿标准可按建筑或用地面积核算，同一宗地只能选择一种方式核算：一是有合法手续的现状建筑面积部分按1:1核算补偿物业，无合法手续属2009年前建成的现状建筑面积部分按0.5 倍核算补偿物业；二是按证载（批准）用地面积每亩600平方米产业用房核算补偿物业。以区土地储备机构为主体进行协议收储的项目，可按照相关税收规定，免征土地流转过程中产生的相关税费。

土地整合开发。对于符合城市更新政策的试点项目，对改造范围内的所有权利主体通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式，将房地产相关权益转移到单一主体后，可由该主体申请实施改造，在完成上盖物拆除后注销原有不动产权证，由区规划和自然资源分局直接与单一改造主体签订出让合同，在税费征收等方面视同政府土地收储办理。归宗后的土地涉及土地出让金的，须全额缴清土地出让金；涉及已办理土地使用权抵押等他项权利登记手续，须征得土地抵押等他项权人同意，并办理涂消他项权利登记手续；涉及被采取保全措施的，应征得采取保全措施机关同意；涉及动、竣工超期的，需复核履约至批准合并之日，应先完成违约责任处理；涉及闲置土地的，应先依法处置。

项目固定投资奖补。存量工业用地开展“工改工”试点项目，计划固定资产投资（同一地块上各主体固定资产投资可合并计算）达到600万元/亩的，连续3年按当年固定资产投资额的2%给予项目改造主体奖补，单个项目累计最高不超过5000万元。项目3年内实际固定资产投资未达到600万元/亩的，则收回该奖补资金。

招商项目奖励。存量工业用地（不含村镇工业集聚区）开展“工改工”试点项目，对项目竣工验收后第二年，按同一地块上引进的市场主体合计当年产值的1.5%给予项目改造主体一次性奖励，最高不超过2000万元。

达标贡献奖励。存量工业用地开展“工改工”试点项目，对项目竣工验收后第二年开始连续5年，当年产出超过监管协议约定的30%、50%的，分别按当年水电费的30%、50%给予项目改造主体奖励，每年奖励金额最高不超过项目用地内各相关市场主体当年合计产值的1%。政府供地项目自本办法实施后符合本条达标贡献要求的，参照本条享受支持。

搬迁租金补助。存量工业用地开展“工改工”试点项目期间，用地上原有规上企业搬迁到增城区范围内、租赁迁入地镇街指定或认可的相当面积厂房继续生产经营的，给予10元/平方米/月的厂房租金补助，连续补助2年，每年补助金额不超过该企业当年产值的1%。

土地规划支持。村镇工业集聚区“工改工”项目符合“三旧”改造条件，并在符合国土空间总体规划的前提下，按照省市相关规定和程序，给予完善历史用地手续、优先安排建设用地指标和用地规模、纳入标图建库范围、连片混合开发等土地规划支持。

在建工程抵押。允许村镇工业集聚区“工改工”项目按照《中华人民共和国民法典》《城市房地产抵押管理办法》（建设部令第52号）等相关规定，按栋办理在建工程抵押及余额抵押，按项目建设需要，支持原已设定在建工程抵押的厂房竣工后，通过新增在建抵押物方式注销原建筑物抵押后办理现售，保证开工、抵押、现售滚动开发的资金需求。

村改招商奖励。村镇工业集聚区“工改工”试点项目，自项目竣工验收后第二年开始连续5年，每年按同一地块上引进的市场主体合计当年产值的1.2%，按8:2比例分别给予项目改造主体和村集体奖励。