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随着广州全面进入产业时代，产业转型升级需求日益凸显。与广州毗邻的佛山南海，已逐渐走到村级工业园转型升级的探索前沿，累积了多年的操作经验，对佛山、广州具有重要的借鉴意义。 

广州现代城市更新产业发展中心（简称：GRID）把脉南海内产业园区经济发展现况，助力产业园转型升级

> 分类

制订产业分类发展策略，产园融合改造动能加码

随着限购政策不断升级，越来越多的广州人将目光投向佛山南海。事实上，南海不仅仅是一座宜居城市，作为中国经济百强区中数一数二的龙头，南海的GDP中制造业超过六成，培育出不少行业内的隐形冠军及名牌，如蒙娜丽莎陶瓷、坚美铝材等。 

GRID调研数据显示，南海区下辖7个街镇，目前共有村级工业园区685个，总面积约17.56万亩，占全区集体建设用地比例高达73%，零星分布在南海区各镇街，呈“大分散、小集聚”的特点。 

GRID咨询部部长卢嘉明指出，在城市新增土地资源日益紧缺大背景下，南海村级工业园改造得到政府支持，村民改造意愿强烈，合作方式灵活，因此吸引了大批优质企业参与其中，形成活跃的市场氛围。 

基于上述情况，GRID认为有必要通过将上层次发展规划与村级工业园发展现状相结合，梳理现有产业，识别新兴产业，提出产业特色化、差异化发展策略，提出“分类发展”的产业策略，通过“清退一批、转型一批、升级一批、鼓励一批”的举措，助力南海引擎、特色、配套产业的蓬勃发展。

在村级工业园改造方面，南海区已经走到了广东省前沿，具有巨大的发展潜力。

> 引导

企业挖潜引驻双轮驱动，政府宣政指引保障落点

随着经济的发展，村民环保意识日益增强，卢嘉明认为，“村级工业园区改造意向强烈，但对于具体的产业落位仍然缺乏清晰的方向，南海区政府一方面应主动挖掘潜在本地优质企业，另一方面引入区外优质企业，双管齐下保障企业资源和园区载体的高效结合”。  

一方面，南海区积极引导，挖掘本地产业发展需求，引入区外企业落地发展，并设定产业保护区，保障产业发展；与此同时，南海区加强了政策宣传、流程指引工作开展，如出台了《佛山市南海区人民政府关于印发佛山市南海区村级工业园特色产业示范园区产业发展工作方案的通知》（南府函〔2017〕82号 ）、《关于加快推进城市更新（三旧改造）和村级工业园改造提升的补充意见》（南府办〔2017〕13号）等一系列专项指导意见，细化政策指引促使项更稳健落地。 

另一方面，南海区政府通过租地、租物业、共建开发、物业分成等多种合作方式，逐步清退高污染、能耗大、产值低的产业。目前，南海区流转项目逾2000宗，流转土地超过10000亩，积累了大量成功经验。通过打造试点标杆项目，为工业园区转型升级提供示范样本与操作经验，加速改造项目推动。 

此外，南海区对集体建设用地试行了政府返租模式，即“政府征用和租赁土地，统筹规划开发”，帮助零散土地集聚，吸引优秀企业进驻，激发规模化效应。

> 放权

政府放权减时建立“绿道”，部门联合审批高效便捷

“三旧”改造涉及国有用地审批需上报省政府审批，审批环节多，所需时间长，是影响改造进度的主要原因之一。广东省国土资源厅采取省、市、区加强业务联系，通过委托、授权等方式下放部分审批权限，允许南海区“三旧”用地件直报该厅审批。 

《佛山市南海区新一轮深化“三旧”改造综合试点工作方案》中提出了优化意见，：一是“三旧”改造涉及的市级用地审批权限、改造方案审批权限下放到区级；二是优化“三旧”改造用地审批流程，明晰“三旧”改造完善征收手续、完善集体建设用地和完善国有建设用地的审批权限、报批方式以及确权用途和确权方式等问题；三是建立“三旧”改造用地审批绿色通道，对新增的需报省的项目和方案，由佛山市委托南海区直接上报省人民政府审批。 

一系列简政放权举措，畅通了审批通道，大大缩短审批链条，节省审批时间，提高审批效率。同时，更熟悉辖区发展情况的镇街一级行政单位，能为辖区产业落地发展提供有针对性、接地气的行政服务。

> 让利

政策让利原使用权人，奖励促进带动项目开发

基于对政策研究分析，卢嘉明认为，南海土地政策让利更大、扶持力度更强。

在土地出让金收益补偿分配政策方面，南海区城市更新项目涉及收回公开出让的，区、镇（街道）、原土地使用权人对该地块土地出让金按20% :30% : 50%的比例补偿分配。城市更新项目涉及协议出让和补办出让的，区、镇（街道）对补交的土地出让金按50% :50%的比例分配，对原土地使用权人让利更大。

与此同时，加大对镇（街道）、投资者、开发项目等分别进行资金奖励与扶持，在规划上给予更多配套用房建设空间。在土地整理阶段，可给予镇（街道）整个项目前3年50%的土地租金补贴；项目涉及工业仓储用途土地出让（含补办出让）的，其土地出让金区级留成部分全额奖励给项目所在镇（街道）。 

对投资者，按工业厂房工程造价（不含地价）的1.5%进行奖励，由区、镇（街道）按税收分成比例承担。对改造项目，在不改变用地性质的情况下，允许集体性质的项目建设配套用房，建筑面积不得超过总建筑面积20%；对村级工业园改造提升示范项目给予20万元/亩的奖励。

> 落地

储备南海土地资源，GRID助力产业对接

南海的辉煌在村级工业园，未来南海发展空间也在于村级工业园。伴随一系列的政策松绑、指引、扶持，南海村级工业园将迎来新一轮发展契机，产业结构蝶变出新动能，加速融入粤港澳大湾区。 

 GRID作为专注城市更新和产业发展的专业第三方智库机构，不但立足广州，了解广州，更以覆盖华南为发展目标。在对南海区的新一轮摸查调研中，GRID为其梳理研判发展策略，同时也掌握储备了大量南海集体留用地、村级工业园发展现状等载体资源和产业发展信息。 

在推动南海产业落地过程中，GRID已具备丰富的资源优势和专业技能优势，是串联政府、企业、村镇三方的桥梁纽带，有成熟的产业运作经验，是产业落地南海的高效催化剂。