在世界各地“再工业化”战略下，“制造业立市”首次被写进了广州市政府工作报告。工业化回潮，制造业转型升级提质增效，需要开拓更多载体空间。低端低效的村级工业园成为广州、佛山等地首先改造的目标。

从2019年开始，广州开始狠抓村级工业园整治提升。三年改造取得了“破旧存精，出新出彩”的阶段性成效，也同时也暴露出改造主体缺乏动力、缺少产业规划等“拦路虎”问题。在本期推文中，我们将盘点村级工业园改造所遇到的问题以及蕴藏的机遇。

村级工业园改造主体主要涉及两个群体，一个是村集体，另外一个是园区运营商等市场主体。

从村集体的角度来看，现行政策要解决村集体关于产权合法化的诉求，需要无偿移交部分用地给政府，这很大程度降低了村集体改造的积极性。此外对物业增量的支持力度有限，政策允许加建、扩建20%建筑面积，但前提是“具有合法手续的用地”，而实际上超九成村级工业园不具备合法手续。

另外一方面，从市场主体的角度看，村级工业园改造需要解决前期土地整备及投入资金、中期的报批报建，以及后期的运营等问题，通常村集体要求土地保留集体用地性质，对于多数民企和运营机构会存在一定融资难问题，如若改造前后租金差不够大，也就不愿意投入过多资金来进行改造。

村级工业园分布零散，大多没有前期策划，厂居混杂现象突出。由于村集体招商能力不强，运营能力有限，以“租金导向型”发展模式为主，小企业简单集聚，产业关联度较弱，主导产业不清晰、“有企业无产业”问题突出。部分村为了租金收益只能降低企业入驻的标准，不断向下兼容，形成恶性循环。

村级工业园项目的改造涉及规划调整、手续完善、报建报批等等问题，需要多个部门合作联动，过程中部门协同联动机制尚未充分发挥作用，程序办理费时费工。尤其是需要完善历史用地手续的项目，由于历史遗留问题，绝大多数联社或多或少存在部分无产权的物业（违章建筑），客观上造成报建困难。项目想要完善历史用地手续，前置要求又多。加上项目审批周期长、部分流程不适用，导致项目推进慢、推进难。

在产业链深度调整和国内产业优化发展的大环境下，广州提出围绕21个重大产业，推进实施“链长制”，推动产业高质量发展。在新增建设用地有限的背景下，亟需以村级工业园为突破口，向存量建设用地挖潜，为衔接与落实“链长制”释放存量空间。

针对一些处于成长阶段、转型阶段的产业企业提出载体空间需求，村级工业园作为最小产业存量单元和未来发展的潜力空间，为产业高质量发展提供大量“快载体”。例如番禺区的前后仓国际珠宝产业园依托珠宝产业优势，打造珠宝产业集群，已集聚超50多家企业，其中粤宝黄金集团的电商业务，预计2021年度总体销售额将超过10亿元，纳税超3000万元；海珠区同创汇依托传统服装优势，集聚了百布、FDC面料图书馆、意大利奕色服装等多家服装企业，汇聚265家时尚企业，每年实现税收超过5500万元。此外，对于之前整村改造过程中，因拆迁需要腾挪空间的企业，村级工业园也是现成的产业快载体，是稳企的好选择。

道阻且长，行则将至。推动产业高质量发展，村级工业园整治提升的现实意义不言而喻。根据我们调研了解，目前市区相关部门正开展积极研究，将对村级工业园“工改工”项目放权让利，直面问题所在，着重解决协同、主体和动力的问题，为深入推进村级工业园工作提供政策、资金等支持和保障。

GRID作为助力城市更新产业发展的实战型资源型5A智库，秉承智库·桥梁·伙伴的愿景和初心继续协助扎实推动村级工业园整治提升工作，我们将结合近三年参与村级工业园政策研究、案例推动等工作，推出智库村园研究系列报告，敬请大家持续关注，下篇我们将为大家解析村级工业园改造的不同案例模式。