广州市现代城市更新产业发展中心（GRID）是粤港澳大湾区城市更新和产业发展领域首家实战型资源型5A级智库非盈利机构。
广佛村级工业园昨天有贡献，今天待改造，明天很重要！广佛现有大量村级工业园亟待通过城市更新转化利用，为产业发展提供潜在的“快载体”。GRID协同广佛政、村、企开展了大量村级工业园的研究谋划推动工作，共同探索土地二元制背景下的城乡统筹发展，努力焕发“老城市新活力”。
广佛村级工业园现状和痛点分析
一、体量规模大，空间分布“大分散，小集聚”
广佛村级工业园体量规模大，但是用地破碎，空间分布呈现“大分散小集聚”的特点。其中，广州有六成村级工业园占地在2万平方米以下。白云、番禺和花都三个区的村级工业园面积占全市前三位，合计超过全市村级工业园总规模的80%。佛山市南海、顺德两个区的村级工业园合计占全市村级工业园总规模的84%。
二、广佛两地“三急两难”，“污染低效”，各自痛点凸显
一是急待规范、急待分类、急待案例；二是用地手续难完善，改造动力难激发；三是污染严重，土地低效，产业低端。
两地积极探索村园改造模式创新
一、广州村级工业园整治提升的五大模式
广州市村级工业园整治提升需以“绣花功夫”，通过“甦”式更新，逐步转变“村村点火”粗放式发展模式，着力打造村域经济“精耕细作”发展新模式，按实施主体可分为以下五大模式。
01政府统筹谋划模式：
代表案例：白云区设计之都；
实施路径：收储+自改，全面改造+微改造；
操作模式：适用成片连片的村级工业园改造，由政府前期介入，主导并深度参与项目前期产业谋划定位，在市区层面作出高度。过程搭建招商平台，把关产业准入门槛，积极对接优质企业；
模式特点：政府主导，拆改结合，产业引导，成片改造，村社参与，共建共享。
设计之都改造前后
02国有企业主导模式：
代表案例：海珠区粤科装备园；
实施路径：微改造（升级立面、增加空间元素）或全面改造（拆除重建）；
操作模式：国企主导改造，注重项目长远发展，能够综合项目现状建筑可用性及周边发展需求，进行招商改造一体化；
模式特点：国企主导，统租统管，资源联动，产业高端。
粤科装备园改造前后
03运营机构主导模式：
代表案例：唯品同创汇、纳金大数据产业园、智慧PARK；
实施路径：微改造或全面改造；
操作模式：由专业产业园区运营机构，从市场角度出发，进行园区统租统改统管。注重园区专业运营服务，主题清晰；
模式特点：专业运营，主题清晰，软硬结合。
唯品同创汇改造前后
04龙头企业主导模式：
代表案例：小鹏汽车产业园；
实施路径：以全面改造为主；
操作模式：多由本土成长性强、优质的龙头企业主导，进行园区统租统改。龙头企业可根据自身发展需求，进行统筹谋划和改造，实现定制化改造效果；
小鹏汽车产业园改造前后
05村集体自主改模式：
代表案例：白云安华汇；
实施路径：微改造或全面改造；
操作模式：由村集体或村社经济发展公司、项目公司出资改造，充分尊重村集体发展意愿和诉求，又带动村社环境、安全等提升；
模式特点：闭合操作，充分体现村集体诉求。
安华汇改造前后
二、佛山村级工业园改造的六大模式
佛山顺德将村级工业园改造作为“头号工程”，在实践中大胆创新，兼具原则性和灵活性，先创特例，再成先例，现已形成以下六大改造模式。
01政府直接征收型：
代表案例：容桂•细滘工业区；
实施路径：政府收储；
操作模式：实施方案通过村集体表决同意后，政府进行土地征收，征收的土地政府依法定程序出让或划拨；
模式特点：政府统筹，连片改造。
容桂·细滘改造前后
02政府挂账收储型：
代表案例：龙江仙塘宝涌工业区；
实施路径：政府收储，全面改造；
操作模式：土储机构与土地权属人签订挂账收储协议，土地整理完成且出让后，政府按政策规定和挂账收储协议向原土地权属人支付土地补偿；
模式特点：政府主导，连片改造，路径简便。
龙江仙塘宝涌工业区（一期）改造前后
03政府统租统管型：
代表案例：乐从沙边工业区；
实施路径：全面改造或微改造；
操作模式：政府以统租统管方式协助村集体完成土地整理工作后，由村集体以公开流转的形式供地，由竞得人（政府） 进行开发建设，并按约定返还政府前期土地整理成本；
模式特点：政府协助，保留土地集体性质，接受度高。
04企业长租自管型：
代表案例：乐从上华工业区；
实施路径：全面改造或微改造；
操作模式：在政府规划引导下，村集体进行土地整理，以公开流转方式引入社会资本（企业）开发建设、运营管理及招商等；
模式特点：保留集体性质，流转期结束后村集体无偿取得物业产权。
05企业自主改造型：
代表案例：龙江陈涌工业区；
实施路径：全面改造或微改造；
操作模式：企业根据自身产业需求，按连片改造要求，符合相关规划，并按(佛府办〔2018〕27号)和(顺府发〔2019〕47号)文件要求自主改造；
模式特点：政府统筹，企业自改。
06政府生态修复型：
代表案例：伦教北海工业区；
实施路径：政府收储；
操作模式：结合“减量”规划和生态修复的规划定位，通过城乡建设用地增减挂钩等政策，由政府主导征收、收回相关土地或由原权属人利用自有产权的土地实施复垦复绿改造，不再用于工业、商业等建设用途；
模式特点：政府收储，拆旧复垦。
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